6月14日讯 　为规避银行信用政策和房产限购政策，广州一男子与结婚7年的妻子“假离婚”，还签了“净身出户”的离婚协议书。

　　房地产作为个人的投资其实是风险比较小的一种，由于土地的少有性，使得房地产项目的保值、增值作用非常明显。住房需求潜力巨大。

　　首先,城市化水平的提高将带来城镇住房需求的赠加。据预测,2010-2020年,我国将处于工业化和城市化"双加速"阶段,城市化将以每年1个百分点的速度推进,到2020年,我国城市化率将达到58%左右,对住房的需求比较旺盛。一是新增城镇人口对住房的需求潜力巨大,二是在城镇化过程中,城镇流动人口将增加,这部分人的住房问题越来越突出,城镇住房保障体系应该加以统筹考虑和安排。

　　其次,从消费结构升级的趋势来看,居民消费的重点已经转向住、行和教育等方面,住房是居民消费结构升级的主导产品,这将较大幅度地提高住房消费在居民消费中的比例,增加住房消费的总量。从购买力的角度来看,改善型购房需求是房地产市场健康发展的有力支撑。这部分人大多已经购买房改房,随着生活水平的提高和经济能力的增强,以小换大的需求强烈。

　　再次,居民出于保值增值的考虑将增加对房地产的持有。由于储蓄利率相对偏低,居民储蓄意愿不断下降,而资本市场不稳健,投资股市存在较大风险,在投资渠道有限的情况下,人们的投资大多偏向于持有房地产。另外,房地产具有商品和资产双重属性,购置住宅不仅可以出租获利,在通货膨胀的情况下,房地产价格将上升,而且其上升速度与幅度将大大高于通胀水平,因而可以在涨价后出售获利,从而能较好地满足人们增值保值的要求。

　　最后,受利率、汇率、游资和国际经济形势的影响,一定规模的社会闲置资金将继续关注房地产市场的投机和投资机会。

　　总之，国家"扩内需、保增长"的政策取向有利于房地产的稳定发展。2008年年中以来,面对复杂多变的国内外经济环境,党中央和国务院迅速推出了进一步扩大内需、保持经济平稳较快发展的一揽子计划。扩大内需包括扩大投资需求和消费需求,作为撬动消费和投资的有力"杠杆",房地产业在我国经济结构中有着十分重要的地位。因此,房地产市场的稳定发展与我国经济的持续增长息息相关。这也意味着在扩内需、保增长的大环境下,房地产发展将获得长期稳定的政策支持。

　　第一,经济运行的基本面不支撑房价暴涨。截止到2017年四月,两会的召开对各大城市房地产的限购政策的出台,北京、天津、河北、上海、广州、深圳等各大城市基本不再有外地户口人员进驻。但是,北京外调人口的数量依然没有变，全球房地产市场仍处于调整之中,因此,面对如此之多的人员外调,其实是国家要利用地产带动其他周边城市的发展，让全国经济平稳健康的发展，使国家各大城市能够统一协调的发展。当前的经济运行状况根本无法支撑房价的再度飙升。历史经验证明,房地产"一业独大"有悖于经济结构的优化,不利于民生的持续改善。倘若在消费需求提振无力的情况下,放任房价逆势上扬,必将严重挤压居民在汽车、家电等其他方面的消费,抑制实体经济的复苏,导致经济增长的终端引擎难以启动。因此,唯有房价理性回归,才能让"保增长"的政策真正惠及民生,才能发挥房地产对经济增长的拉动作用。

　　第二,房地产开发企业信心不足。2009年1季度房地产企业家信心指数小幅回升至90,较2008年四季度提升8.1个百分点,但比2007年和2008年同期分别低47个百分点和41个百分点。由于市场全面启动有一个传导过程,因此,房地产企业家市场信心的恢复和投资意愿的回升仍然需要一段时间。

　　第三,房价大幅反弹将威胁房地产市场回暖的可持续性。人民银行2009年第2季度全国城镇储户问卷调查显示,超过6成居民认为当前房价"高,难以接受",购房意愿仍处于较低位置——准备在未来3个月内购买住房的居民占比为15.8%,比上季度减少了0.9个百分点。房价快速大幅反弹将打击刚刚出现好转的楼市,威胁房地产市场复苏的可持续性。

　　第四,过度的投机炒房将影响楼市健康调整。伴随着楼市的不断升温,投资性购房的比例也在逐渐增加,一次性买入多套住宅的现象有所上升。在通胀预期的驱动下,流入房地产市场的资金量将不断扩大。由于自住型需求承受能力有限,对房价涨幅较为敏感,投资性和投机性需求资金充裕,对高房价具有较强的吸纳能力,因而,投资性需求的大量入市会加速房价走高。如果刚性需求再次被过高的房价压抑,市场新一轮低迷调整的风险则会逐步积累,进而导致房地产市场的波动。

　　为了控制投资性购房行为带来的楼市泡沫,北京、大连和杭州等地银监局分别重申,二套房贷首付比例不得低于40%,并且不能享受贷款利率优惠。下半年,如果投机性需求过度挤占市场、推高房价,国家有可能通过加息、收紧二套房贷等手段来抑制房价的过快上涨。如果利率从基准利率的70%上调到110%,将会对投资性需求产生较大影响。因此,二手房贷款政策的走向将成为影响房地产市场销售的重要因素。

　　一是房地产投资有望继续反弹。虽然目前房地产投资增速仍处于历史低位,但受销售回暖和政策支持等正面因素拉动,未来房地产开发投资有望继续回暖,房屋新开工面积负增长情况将有所改善。首先,房价上涨和销售回升是推动开发投资增加的主要动因。其次,房地产开发企业资金状况的好转为投资恢复奠定了较好的基础。上半年,房地产开发企业资金来源23703亿元,同比增长23.6%,增速比2008年全年提高21.8个百分点,比一季度提高14.4个百分点。其中,个人按揭贷款增速逐月加快,扭转了2008年负增长的状况,同比增速达到63.1%。第三,为应对国际金融危机,扩大国内需求,今年5月份,国家下调了商品住房资本金比例,其中,普通商品房项目投资的自有资本金比例从35%下调到20%,这是13年来的首次下调,将降低行业融资门槛,增强开发商的投资能力,促进房地产投资增速回升。第四,有限的库存将鼓励开发商加快投资。今年上半年,房产销售的骤增大大减少了房屋库存,而有限的库存将鼓励开发商加快投资。

　　二是房价出现反复的可能性较大。当前,我国房地产销售暴增、房价大幅反弹是货币流动性过多、通胀预期明显、政府救市政策的刺激以及2008年被抑制的需求集中释放等多种因素共同作用的结果。由于世界经济走势仍不明朗、我国经济整体还处于恢复期,企稳回升的基础还不稳固,就业形势比较严峻、居民收入预期不乐观,因此,自住型需求对房价的承受能力是有限的。

　　面对房价高涨,部分刚性需求已经开始观望、萎缩。投资性购房者的进入虽然带来了市场的暂时繁荣,但是这部分资金流动性大,来得快、撤得也快,不可能成为房地产市场的主力。

　　因此,目前房地产市场热销的局面难以长久维持,在房价大涨的同时,市场风险也在不断积累,如果房价反弹幅度超出购房者的心理预期,楼市将进入新一轮调整,市场波动和房价反复的可能性在加大。